从“房东”到“生态合伙人”——高新资管“提质增效”背后的运营逻辑之变

手握大量园区空间资源，如何盘活？园区空置率怎么降？招进来的企业，靠什么留得住？——这是两年前，高新资管成立之初，需要回答的一系列问题。

如今，两年过去，答案正在变得清晰：不做“房东”，做“生态合伙人”，通过一场深刻的运营逻辑变革，在盘活国有资产的同时，托举孕育新的产业。

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不做“房东”

“把楼租出去”只是“及格线”

2024年8月，高新资管成立。

成立之初，高新资管在西安市及高新区国资国企“四个归类”改革部署下，通过收并购西安软件园、创业园公司等重点园区，成为国有园区的运营者，扛起国有资产盘活与产业服务运营两大重要使命。

当时，放眼全国，各地园区普遍面临租金下行压力大、空置率居高不下、内卷竞争加剧等一系列问题。对高新资管而言，要扛起这两大使命，就不能只做“房东”，而要做“生态合伙人”。“把楼租出去”只是及格线，让空间长出产业生态才是目标。

高新资管的选择是精准与创新并举。精准，体现在赛道聚焦：锚定低空经济、具身智能、高端医疗器械三大前沿赛道靶向招商——低空经济领域实现7家产业链核心企业集中签约，项目总投资约2亿元，预计三年总产值突破10亿元；具身智能领域完成151家产业链企业摸排梳理，为后续“选种育苗”储备资源；高端医疗器械领域依托医工融合创新与成果转化实战营，精准对接53个医疗成果转化项目。

尤其值得关注的是其在AI赛道的布局。高新资管抢先布局AI“一人公司（OPC）”创业新赛道，联合西安市人工智能产业协会及蒜泥科技、商汤科技等生态伙伴，打造西部首个全链条 AI 创业服务平台——“西安人工智能OPC创新社区”落地嘉会坊；“AI新势力·OPC创新社区OpenDay”汇聚200名行业代表，推动首批生态共建单位与优质项目签约落地。

创新，体现在模式突破。产业端，高新资管联合安悦智能成立丝路智谷合资公司，探索“空间入股+产业培育”引企新模式，依托园区载体聚力打造西北机器人产业集聚枢纽，以产业生态吸引上下游企业主动入驻；商业端，落地UNICO重点项目，创新联营模式，实现空间收益与经营发展双向赋能。

对高新资管而言，相比于“卖空间”的空间收益，“卖生态”带来的增值收益更可持续，这是盘活国有资产最为关键的一步。对入驻企业而言，在高新资管运营的园区里，上下楼即是上下游，这比单纯的租金优惠，更具吸引力，这就形成了良性循环。

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“租金贷”首单

一笔贷款背后的精准服务

陕西坤佑医疗科技有限公司——一家2017年成立的医疗器械研发生产企业，正处于研发关键期：技术含量高，却缺乏银行看重的厂房、设备等抵押物；受行业回款周期影响，流动资金承压；传统授信额度已充分使用。这是“高成长、高风险、轻资产”科创企业的典型画像。

园区工作人员在走访中发现问题后，联合华夏银行、长安银行、建设银行等金融机构，创新推出“租金贷”专属产品。最终，坤佑医疗通过华夏银行专属通道获批一笔一年期纯信用贷款，实现租金缴纳与研发投入的平衡，“租金贷”首单就此落地。

租金贷以企业经营流水和园区租赁合同为主要授信依据，无需额外抵押，额度50万元至1000万元，期限三年，审批最快10个工作日。

这笔贷款体量不大，意义却不小：企业拿到了钱，银行找到了能“看懂”的客户，园区稳住了租金回款。三方各取所需，形成利益闭环——这正是高新资管“提质增效”的微观注脚：服务不是成本，而是撬动经营价值的支点。

除了融资需求，企业在成长的每一步，需要的服务和支持还有很多。

围绕“引进来、育壮大、留长久”全周期思路，高新资管聚焦分层培育企业成长，打造“嘉友圈”“嘉生活”两大服务平台，推动企业服务从基础保障向精准育企、价值赋能升级，园区服务体验与配套品质同步提升。

其中，“嘉友圈”分层育企体系围绕产业对接、梯度培育、科技金融三大核心场景，分阶段、分规模匹配初创、成长、成熟期企业的不同需求。如，举办7场高端产业专题活动，打通上下游资源，以产业联动培育企业动能；常态化开展政策宣讲、技术交流、研发管理等育企活动38场，搭建“基础普惠育初创、精准提升育成长、定制专属育龙头”三级培育闭环；助力41家入驻企业获批银行授信贷款2.56亿元，推动5家优质企业对接股权投资资源。

“嘉生活”则聚焦园区入驻企业员工生活需求，整合资源丰富服务场景，以暖心配套增强企业扎根意愿。如，整合127家合作企业资源，联动华圣商旅、高科物流、携程拓宽生活服务供给；打造“嘉会夜校”特色IP，联动园区商业开展特色活动16场，参与人次约550；结合春节、樱花节、端午等节点策划7场园区主题活动，丰富园区文娱场景。

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样本观察

国资园区运营平台的三个转变

放在更大坐标下观察，高新资管的实践折射出国资园区运营平台的三个转变。

首先是角色之变：从资产管理者到生态运营者。资产盘活不再是“一卖了之”“一租了之”。

“资产盘活的本质，是让每一寸空间都生长出产业活力；服务提升的目标，是让每一家企业都收获发展红利。”高新资管相关负责人如是概括。

其次是机制之变：从行政化配置到市场化经营。合资公司、联营模式、股权对接、信用融资、平台共建……一系列市场化工具被引入园区运营，收益结构从单一租金依赖走向多元共生，机制活力已经成为高新资管资产盘活的内生动力。

最后是价值之变：从资产保值增值到新质生产力培育。低空经济、具身智能、人工智能、信创等前沿赛道，既是产业布局，也是资产增值的底层支撑；高新资管运营的园区价值不再以”平方米”衡量，而以“产业浓度”衡量。

如果说园区经济1.0、2.0时代是运营商在跳“独舞”，那3.0时代则需要政府和运营商彼此赋能、共同构建产业生态，跳好“双人舞”。高新资管的探索，正是这曲“双人舞”中，国资平台一侧的舞步。

当然，样本的可持续性仍需时间检验：模式创新能否持续产生复利，数字化能否真正沉淀为资产，分层育企的成效最终要由企业的成长数据作答。作为一家成立仅两年多的年轻国企，高新资管也将不断探索，最终给出问题的最优解。（高新融媒记者 张静攀）

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