华夏银行被罚，怒告佳兆业！预售款再成风暴口？

华夏银行一纸状词，将佳兆业告上法庭。所谓何事？

华夏银行与佳兆业是一对老冤家了。

银行认为开发商资金挪用、预售房款未存入监管账户；开发商认为银行私自转走监管账户资金于情于理都不合适。

一出罗生门大戏就此上演。

各执一词，到底谁的错？

前段时间，华夏银行擅自将佳兆业商品房预售款从专用账户划出，成为地产人之间的谈资。

这几日，事件又有新一步进展。

华夏银行以金融借款合同纠纷为由，将佳兆业控股的佛佳房地产开发有限公司告上法庭。

华夏银行认为，佳兆业存在挪用房地产开发贷，以及未将部分房款存入监管账户的行为，要求佳兆业提前规划贷款本息。

银行方表示，佳兆业悦峰项目资金紧张被政府接管，起因是佳兆业挪用开发商贷资金。

复工仪式现场实景图

据华夏银行与佳兆业签订的合同，华夏银行向佛佳房地产提供8.5亿开发贷款，并规定这笔贷款专款专用于佳兆业悦峰工程款及相关资金。

但问题在于，佳兆业悦峰这个项目的开发根本用不到8.5亿之多。

在华夏银行、佳兆业、项目总承包方中建四局与佛山住建的多方会议中，佳兆业与中建四局都明确佳兆业悦峰的总预算不过4.4亿元。

总预算只有开发贷款的一半，按常理判断这个项目的资金应该相当充裕，不可能出现欠款的情况。

而事实却是，佳兆业只向中建四局支付了1.9亿元，应付未付款6000万元。

钱这个东西就是这么有趣，看的时候以为还有，用起来就都不翼而飞了。

于是，华夏银行就将这个“钱消失的未解之谜”归咎到佳兆业挪用开发贷款上。

其指出，佳兆业方还有未将预售房款存入监管账号之上的嫌疑。

根据合同协定，在项目销售率达到70%时，指定账户内应保持不低于本息之和的存款，即6.3亿本金+利息。

双方的分歧出在销售率的计算方式上，华夏银行认为计算方式应该按房管局的销控数据计算；而佳兆业则认为应该以销售收入占预计总收入比例计算，这也是合同约定的。

正常来说，两种方式计算的销售类应该是一致的，当中不应该存在差异。

佛山房地产信息网数据显示，佳兆业悦峰除部分自用房源外，已经全部售罄。

对此，佳兆业的回应是，的确有大概2亿元的销售回款没有进入监管账户上，但这笔资金是经过华夏银行批准使用的，不存在私自挪用资金的情况。

事件正式陷入到各执一词的罗生门之中。真相如何，还有待法院的最终审判。

为何佳兆业与华夏银行会从友好合作关系，一步步走到对簿公堂的局面？

无非一个钱字。

当想赚钱的遇上没钱还的

英国军事理论家说，金钱是爱情的基础，也是战争的基础。

这句话用来形容华夏银行与佳兆业之间的关系再适合不过。

去年年底开始，不断有媒体报道佳兆业存在资金周转问题，先是理财产品暴雷，再到手上项目停工、延迟交付、出售屡有发生。

广州荔湾标杆旧改项目持股比例下降至51.0204%，广州南沙地王项目转让给平安信托，深圳大鹏新区旧改项目转让85%股权到平安信托上。

据业内人士透露，佳兆业自债务危机爆发以来，其在内地的资产处置清单，由原先18个项目增加至25个，合计预估货值超一千亿，处置时间为2021年12月-2022年12月。

看到不妙苗头的华夏银行担心借给佳兆业的开发贷无力偿还，在没有知会监管部门的情况下，转走了监管账户里面的大额资金。

这个钱严格意义上，不属于佳兆业或华夏银行，这是业主的权益保障。于情于理华夏银行私自转走监管资金，理应是受指责的一方。

事实上，这种出格行为在华夏银行也不是个例。

2020年，华夏银行曾被爆出一男子无故“被贷款”2239万，并被告上法庭要求还款。

问题是，该男子从未有相关实质借款行为。

最终经过3年拉扯，华夏银行才承认在工作上的失误，而受害者则质疑，为何2000多万的贷款竟然能在不是本人办理的情况下生效。

2021年全年，华夏银行收到的银保监会罚单足足有24张，共计罚没1.15亿元。华夏银行向来有在底线反复横跳的惯例。

华夏银行与佳兆业之间的纠纷，除了双方各自立场不同之外，还有一个关键点：预售资金监管制度。

预售制度背锅？再苦不能苦了老百姓

预售资金监管，是预售制度的保护措施，这是银行与购房者的利益保障。

但目前国内预售资金监管并无全国统一标准，法律依据是1994年颁布的《城市商品房预售管理办法》。

该《办法》无实操层面的安排，于是细则制定权与执行权下放到市、县一级政府，一城一策。

国内资金监管一半有三种计算方法，一是预售资金比重计算，一是固定工程造价计算与计划工程造价计算。

（1）预售资金比重模式，重点监管资金额度=预售总价款*一定比例，比例一般在10%-40%区间内，部分城市较严，如张家口达到70%；

（2）固定工程造价模式，重点监管资金=预售面积*全市统一的单方造价成本，后者一般在1.5-5千元/平方米；

（3）计划工程造价模式，重点监管资金=单项目计划工程总造价*倍数，前者由住建部门根据具体项目评估确定，后者全市统一，一般是1-1.3倍。

当资金进入到指定监管账户后，即实行全程、全额监督，专款专存、专款专用。

监管账户里的资金并不能轻易动用，有许多开发商账上明明有大量资金，却会因为区区几千万、几亿的欠款暴雷，就是这个原因。

于是开发商在借开发贷时，一般会将杠杆放到最大。

虽然开发贷同样是专款专用的资金，但却有弹性可言，项目土地款、营销费用、日常开支等都适用于该范围。

佳兆业悦峰总预算4.4亿的工程造价却借了8.5亿开发贷，就是要确保资金的稳定性。

楼市行情好，融资渠道丰富时，预售资金监管严格与否对一个开发商的资金池影响甚少。

但行情不好，融资渠道收窄时，项目的预售监管资金就成为了房企的救命钱，放松缩进控制的是房企生命线。

2月10日，全国性商品房预售资金监管办法出台，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。

全国范围内放松预售资金监管，对房企而言是极大的利好，令大量城市续上一口气。

预售资金监管的预售制度的保护措施，而预售本质上是鼓励高周转、高杠杆的制度。

这种制度已不再适用于当下的楼市环境，于是召开的两会上，取消预售制度的呼声再次举起大旗。

预售制度有无取消的可能，从这几期的风向来看，确有逐步推进的考量。

2021年开始，杭州、北京等多个城市在集中供地时陆续推出“竞现房销售面积”的土拍竞价新规，从土地出让环节普及现房销售。

在2022年北京首次集中供地，有50%的地块要求“竞现房销售面积”。

到底是预售制度的资金压力大，还是现房销售的开发成本高，这个未有定论。

站在购房者的立场，既然在预售制度下，开发商将金钱游戏玩到极致，甚至玩到项目停工、无法交楼的程度。

倒不如直接执行现房销售，直接根除风险点，不再需要保障机制来为有可能出问题的制度兜底。

对此，你怎么看？

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