高新CBD诞生一个全时段精致生活场
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当下，消费目的地正在发生变化。
越来越多的人们从楼宇走向原野，从城市酒店走向民宿、度假村，从商业体走向市井，越来越多的品牌意愿进入街巷、社区、山川、村落……但无论消费浪潮指向何方，具有前瞻性思维，有内容与体验的商业空间载体，永远被置于网络平台首页和消费者掌心。
东临沣惠南路、南临科技二路、西临团结南路，在寸土寸金的高新一期核心区域，一座占地100亩，总开发体量80万㎡，现已落成10年的园区内，颠覆性的商业创意和果敢执行力正在发生——启迪TusPark·星商业将于今年下半年开门迎客。项目地上整体由1栋180米超高层，1栋商务loft，6栋5A级商务写字楼，1栋会展厅组合而成。其中，三期启迪TusPark·星商业面积3万㎡，启迪TusPark街区总体量6万㎡。
你可能会惊讶，因为10年冬春，年轻人都已从Z世代迭代成00后，10年夏秋，也足以令许多项目完成了自己的生命周期，走向定型固化。你也须由衷敬佩，在当下的城市更新进程中，在这样的醇熟园区中平铺一个全新商业剖面，其勇气与决心绝非常人企及。
为什么要在园区中做商业？通过前期的调研与碰撞，万商获悉，项目不仅要做，还要做“策展型艺术生活科技园”，这不仅在西北地区，在国内也并不多见。所以项目定调的初衷是什么？这样的主题又很容易“叫好不叫座”，要”出圈”还要避免“形式大于内容”，该怎么做？本文我们通过三个维度的剖析，或可窥见启迪TusPark·星商业为中国商业提供的另一种书写方式。
四大艺术板块构建新派“诗与远方”
用商业逻辑倾注消费者精神领地
“为什么策展、艺术、园区、商业这几个关键词的碰撞就会令人产生不确定性？这首先就是一个思维定式。” 西安启迪科艺产业园区运营管理有限公司总经理郑孟哲说。当曼哈顿苏荷区的艺术场景重塑，令国际一线品牌集群亮相；当杭州天目里的出现，改变了人们对办公园区的固有印象，当仅6500㎡大小、入驻11家商户的海口世纪海角同时卸下本地人与外地游客的焦虑防备……消费目的地在迁移，好的内容、适配消费者需求的产品永远不会偏离。无论消费的地点在何处，基于商业逻辑注入的价值潮向都将有迹可循。
今年一季度，西安高新区实现GDP 844.22亿元，同比增长10.5%。作为科技创新竞争力一流的首批国家级高新技术产业开发区，多年来持续保持亮眼成绩，吸引着大批高质量人才的留驻，这同样也是一批对精神文化层次有着高需求、高标准的人群。而放眼该区域商业，具有艺术、文化、调性的社交空间相对匮乏，启迪TusPark·星商业的到来，主动肩负起为消费者打造现代精神领地的责任，弥补需求空白，也塑造了区域消费的多样性，为时代命题下的城市更新提供了新的风向范本。
项目定位“科技、艺术、创新、生活”，直面22-40岁的Z世代和新中产，这些人一方面有着强烈的购买意愿和消费实力，一方面又敏感、挑剔、审美力超群，反感处处透着精明的商家与品牌。这也是“为什么买单”及”去哪儿买”在发生变化的内因之一。
但在用销售、坪效说话的当下，传达“不一定要消费”理念是很冒险的，启迪TusPark·星商业却在不遗余力的做这件事。这就意味着项目要在其总体量6万㎡的商业街区中，至少拿出6000㎡的空间来承载艺术、创意、理想、情怀。构建新派“诗与远方”，背后一定有其扎实的产品基础与匹配的运营风格托底，梳理出清晰的商业脉络，才能锻造看似毫不费力的“空中楼阁”。为此，郑孟哲及团队规划筹建了四大艺术板块。
-未美术馆：文化艺术发生地
位于项目二期E/D座三层，启迪中心与西安美术学院联合创建的西美双创空间，定期举办艺术画展。
6月1日起，未美术馆首展2023斑斓绘本儿童创作展（2023 Belle Art Children‘s Art Exhibition of Creativity ）“如何打造一座山”亮相与众，可以带上小朋友来共同感知儿童创造艺术的斑斓魅力。
TUS艺术空间：策展艺术发生地
位于二期F座三层，联合各大剧社，打造话剧、品牌发布、音乐会、艺术表演的主场。
TUS策展空间：公共艺术策展体验场
制造一个涵盖雕塑、装置、美陈、表演的公共空间，为启迪TusPark街区的每一个公共空间定制艺术装置，做到一步一策。
TUS生态云集：艺术生态甄选原产地
原产地好物直达餐桌，是启迪TusPark·星商业充分发挥平台优势及全产业链优势的点睛成果之一，来自启迪旗下云集生态园的食材，包括鲜翠欲滴的生鲜水果、源酿醇厚的柿子醋、柿子酒……都将从这座超级农庄中一站抵达项目的超市、市集和餐厅，以正宗原产地严选产品赋能商业价值。
值得一提的是，项目“园中园”也颇有来头，西北首家酒文化产业园就坐落于此，包括贵州茅台博物馆、五粮液形象中心、泸州老窖展示厅和欧美葡萄酒荟集的名庄荟进口酒博物馆，充分领略到传统酒文化的魅力与研、游、购、娱的复合型体验，更可以买到外面难得一见的纪念款、迷你瓶等。
可以看到，在科技园区里做商业，又在园区商业中做策展，启迪TusPark·星商业是认真且严谨的。我是谁？我服务于谁？我的内容怎样做？清晰的市场认知，极有诚意的策展矩阵，有条不紊的商业逻辑，让我们有理由对启迪TusPark·星商业未来的艺术实践场景予以厚望。
以生活化气息平衡艺术乌托邦
妙趣四场为”候鸟”缩短工作到娱乐的距离
接下来，在地化设计又成为新的课题。因为精美空洞的美陈设计、悬浮于空的宏大叙事，只会带来一时兴起的打卡人群。如何叫好又叫座？在充分的测算与考量后，郑孟哲决定“以生活化气息平衡艺术乌托邦”。
园区目前进驻公司企业960家，其中科技类公司500余家，自带商务白领人群1.2万人，三期入驻满后自带1.5万人，项目半径500米范围，白领商务人群5万+人。
从园区自带的庞大客流出发，再辐射周边5公里高新区优质客群，听上去似乎赢在起跑线。但科技园区的先天属性，定调了这里的主客群画像——候鸟型白领，他们往往晌午而聚，日暮而散。11：30起，所有人从办公楼群中倾巢出动，流向园区餐厅，走进午间阳光。晚间时分，打卡下班，园区立即归于静谧，甚至灯光亦暗。这是每个科技园区的痛点，也是身处园区之中的启迪TusPark·星商业亟待解决的问题。
是真的没有夜间消费了吗？怎么可能。常态下，18：00下班的人们，走出园区，堵车1小时来到聚餐地点，21：00吃完晚饭，再赶往下一个续摊的酒吧或KTV……最终0点前能到家就不错了，第二天6点半还要爬起来去上班。
何不在启迪为“候鸟们”安一个家？郑孟哲说，如今，启迪团队们正在着手将“城市生活 妙趣天地”理念植入项目，从服务园区办公人群的情绪价值及艺术感受出发，打造出“妙趣四场”，提升打工人楼下就能实现的沉浸式生活体验，消减工作与休闲之间奔忙的疲惫感。
-食·有妙趣： 都市白领、时髦青年社交聚集场
满足都市新青年闹、雅、静的多层次餐饮需求。可以是日咖夜酒的情感释放，也可以是点亮夜经济的能量蓄水池。
-物·有妙趣：圈层新青年的聚集标地
生活方式、个性潮品、数码家居、智能科技业态齐活，将潮流人群、品质家庭的智能生活囊括在此，满足买买买的多元需求，营造多元宇宙的社群空间。
-玩·有妙趣：青年态度荟聚场
主营娱乐演绎、运动赛事、家庭空间、科技电竞，新青年的娱乐不止有躁动的夜场，更有文化传递和竞技运动，用文娱潮玩增效社交空间。
-自·有妙趣：身体心灵休憩场
健康律动、生活美意、萌宠空间、消费体验，在此构建一座自然和谐的乐园，与西安美院合作打造充满人文、艺术、情绪的生活空间。
以上动静有序、富饶丰满的各类业态、品牌将被分布在项目自身规划的1-5层楼层空间之中，形成一个个精巧细致的餐酒休闲夜生活区及24小时全时段消费场，同时定位精准，直击要害，引领启迪TusPark·星商业成为多模块共生的夜经济示范基地。
“十四五”后半期，西安市就将加快创建高品质一刻钟便民生活圈写进重点商务工作中。而在启迪TusPark·星商业，下班后5分钟即抵达“战场”，园区白领可以拥抱触手可及的便利性，周边高净值常住人口、小太阳家庭的消费潜力被挖掘而出，高时尚敏锐度的都市青年闻讯而来……同时约3000个停车位的设计，成为周围及远端人群到场的底气，时空被有效拉长放大。启迪TusPark·星商业的空间规划，成为解决园区商务人群、周边优质客群及远端人群开启新消费场景社交的最佳方案。
“商务人群走出办公室，启迪又将大家请进这里的餐厅、会客室、约会场、艺术展、”郑孟哲说。”周边客群走进园区，又会感受到这里不止于‘园’的氛围。”业态最终规划占比分别为餐饮50%，零售20%、娱乐体验20%、策展型商业10%，一张一弛的“WORK+”开放共享街区商业圈就此形成，项目自身就是一个完整的生态产业链，甚至比传统商业又多了可办公、可看展的强社交属性。
新生态形象双向戳中品牌及年轻力兴奋点
商办同圈 纽带共系与城市CBD复兴
新消费时代下，不仅年轻人觉得“盒子”里的制式化品牌铺陈索然无味，连品牌本身也开始刻意“出逃”，越来越多的品牌在寻求个性化表达，向外生长。但去往何处是好？它们需要自由空间，气味相投的品牌友邻，自然惬意的营商氛围，但盒子以外的客流、房租、环境等客观因素，又熄灭了众多品牌主理人的创想。
启迪TusPark·星商业的出现，是绝对令人眼前一亮的。它带着“去商业化”“去标签化”“去同质化”的新生态形象，双向戳中当下渴望“独立”的品牌及热爱新鲜的年轻人的兴奋点，将B+C端同步链接市场；它带着对园区白领和周边居民的热情邀请，足够开放与真诚；它半开半合，有着科技产业园的利落稳重，又有着开放型街区的挥洒自如，经典品牌可以在这里进行店铺升级、场景焕新，小众品牌可以在这里恣意发挥，它们在早已发展的落落大方的一二期园区背书下，大胆创新，奋力出彩。
可以想象，未来将有越来越多的品牌沉浸式入驻。在启迪TusPark·星商业中铺设门店，与项目携手发力SP活动；在园区的办公楼群中，又可以规划品牌形象展示厅、VIP活动空间、集团办公区……无论是外摆活动还是品牌新品发布会、PR跨界活动，不用向外寻找，在这里就可以搞定一切。
于是蜀云鼎火锅、波曼酒吧、湘印湘菜、瑞幸咖啡、西安饭庄、悦唐轩来了，奈雪的茶、棒约翰、茶话弄、魔方KTV、宴湘甲甲鱼馆、南伽花房也来了，众多品牌正在纷至沓来的路上。零售商业为入驻企业提供便利，集团公司反哺零售商业，商办同圈、产销一体，市场、园区、租户、消费者之间将形成相互吸引的纽带，为其他商业园区做出颠覆性示范。
而作为项目的稳定客群——园区办公人员的每日到店翻台率只会愈发有增无减，他们的需求和声音将被及时高效的反馈在项目每一家品牌中，毕竟午休就要能量充电，会客就需咖啡甜点，招待免不了用餐或喝一杯……这里妙趣横生的夜晚又留住了他们的下班后、周末及假日。消费者既是项目的主角，又是品牌的客人，项目的口碑也影响着人们的办公生存环境，他们互利共生，共同优化园区建设，并对高新二三期进行有力辐射，对区域CBD生命力复兴起着不可复制的作用，最终推动城市繁荣。
三个维度链接创意风帆破局远行
行业尖兵助推城市更新航道开阔高效
用艺术驱动表达，不止于“园”的商业全时段创新力，市场、品牌、消费者的互为导向，将这三个维度链接在一起，启迪TusPark·星商业的创意风帆才刚刚启程。
启迪TusPark·星商业是启迪控股的西北商业首秀。作为清华大学下属校企的四大板块之一，启迪控股以打造孵化器、科技园、科技新城为主要形态的创新创业发展空间著称，目前已覆盖全国15个城市，共计20多个分园。经过18年的发展，陕西清华科技分园在科技园开发、经营和管理等方面已积累了丰富的经验和资源。可以说它是陕西影响力最大的集科技园区、社区、校区、医院、农庄、商业配套区为一体的一位关键操盘手。于高新区而言，当这样科班出身的学院派主体有心去打磨项目、钻研创新，城市更新将会驶向一条更开阔、高效的航道。
我们也期待，在如此“行业尖兵”的带领下，启迪TusPark·星商业将成为产业园区的破局者，给业界带来更多突破性尝试与深远启发。
